Εκτιμάται πως ένα στα δύο Airbnb στο κέντρο της Αθήνας ανήκουν σε επαγγελματίες οικοδεσπότες οι οποίοι τα νοικιάζουν πιο ακριβά σε σχέση με όσους έχουν έως δύο ακίνητα στην πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης.
«Το 2023 ήταν άλλη μια απίστευτη χρονιά για την Airbnb […] κλείσαμε τη χρονιά με τον υψηλότερο αριθμό ενεργών καταχωρήσεων παγκοσμίως που είχαμε ποτέ» δήλωσε ο συνιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της Airbnb, Brian Chesky στην τελική έκθεση οικονομικών αποτελεσμάτων του έτους 2023. Όταν, το 2008, ο Chesky ξεκίνησε την πλατφόρμα του Airbnb ως μία φτηνή και πιο προσωπική εναλλακτική των ξενοδοχείων, ήταν δύσκολο να φανταστεί κανείς πως, 15 χρόνια αργότερα, θα επηρέαζε τη στέγαση και τον τουρισμό παγκοσμίως.
Το iMEdD ανέλυσε τα δεδομένα της βάσης Inside Airbnb για τον δήμο της Αθήνας, όπως αυτά συγκεντρώθηκαν από την πλατφόρμα τον Δεκέμβρη του 2023. Από τα σπίτια που διατίθενται στο κέντρο της Αθήνας, πάνω από τα μισά (54%) ανήκουν σε αυτούς που η ελληνική κυβέρνηση θεωρεί πλέον επαγγελματίες οικοδεσπότες. Ακόμη, φαίνεται να παρέχονται σε υψηλότερη τιμή από αυτή που θα τους έδιναν ερασιτέχνες οικοδεσπότες.
Οι επαγγελματίες οικοδεσπότες της Αθήνας
Η έρευνα του iMEdD καταδεικνύει πως το 14,2% των ιδιοκτητών Airbnb στην περιοχή της Αθήνας κατέχει τρία ακίνητα και πάνω, κατά κύριο λόγο στο κέντρο της πόλης, σε περιοχές όπως το Ζάππειο, το Εμπορικό Τρίγωνο και την Πλάκα, το Γκάζι, τον Κεραμεικό και το Κουκάκι.
Η εξάπλωση του Airbnb και της πρακτικής της βραχυχρόνιας μίσθωσης έχουν επηρεάσει την αγορά των ενοικίων, ιδίως στα αστικά κέντρα, δυσχεραίνοντας τις συνθήκες διαβίωσης στις μεγαλουπόλεις, τόσο της Ελλάδας όσο και της υπόλοιπης Ευρώπης. Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η παραχώρηση της χρήσης ενός ακινήτου, εντός ή εκτός διαδικτυακής πλατφόρμας, σε δεύτερο πρόσωπο ή και τρίτο (υπεκμίσθωση) έναντι μισθώματος για διάστημα μικρότερο των 60 ημερών. Η άνοδος του φαίνομένου συνεχίζει καθώς, σε αναφορά του ευρωπαϊκού κοινοβουλίου, σημειώνεται αύξηση στην αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης και το 2023. Οι Ευρωπαϊκές κυβερνήσεις έχουν αρχίσει να επεμβαίνουν με περιορισμούς ή και απαγορεύσεις, σε μία προσπάθεια ελέγχου της κατάστασης.
Στην Ελλάδα, αντίστοιχου είδους συζητήσεις ξεκίνησαν τον Σεπτέμβρη του 2023, ενώ, από τον Ιανουάριο του 2024, τίθεται σε εφαρμογή νέο φορολογικό νομοσχέδιο. Μεταξύ άλλων, ο νομοθέτης αναγνωρίζει τους επαγγελματίες οικοδεσπότες, ώστε το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση τριών ή περισσότερων ακινήτων μετατρέπεται πλέον σε εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα –ένας όρος που ήδη εφαρμόζεται στην περίπτωση των ξενοδοχείων ή των ενοικιαζόμενων δωματίων. Αυτό σημαίνει πως τα φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν τον προαναφερόμενο αριθμό ακινήτων, υποχρεούνται να μπουν σε διαδικασίες έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας.
«Σαν στο σπίτι σας»
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Inside Airbnb, τον Δεκέμβρη του 2023, στην Αθήνα, το 90% των καταχωρήσεων αφορούσαν ολόκληρα καταλύματα. «Στο ολόκληρο κατάλυμα, θα έχετε ολόκληρο τον χώρο διαθέσιμο μόνο για εσάς. Το ολόκληρο κατάλυμα περιλαμβάνει συνήθως ένα υπνοδωμάτιο, ένα μπάνιο, μια κουζίνα και μια ξεχωριστή, αποκλειστική είσοδο» γράφει η εταιρία Airbnb στις περιγραφές των τύπων χώρων διαμονής που διαθέτει. Αυτό σημαίνει πως «ολόκληρο κατάλυμα» είναι η παροχή ολόκληρου διαμερίσματος ή κατοικίας.
Στο project Sky-High Rent αναφέρεται πως για την Αττική, πάνω από τις μισές καταχωρήσεις Airbnb βρίσκονται στο κέντρο της Αθήνας. Η μεγαλύτερη συγκέντρωση σημειώνεται στις περιοχές γύρω από την Ακρόπολη και τον Λυκαβηττό. Στον Κεντρικό τομέα Αθηνών, το 17,8 % των καταχωρήσεων ολόκληρων καταλυμάτων βρίσκεται στο Εμπορικό Τρίγωνο και την Πλάκα, το 9% στο Κουκάκι ενώ 7,8% στον Νέο Κόσμο και 7,4% στην ευρύτερη περιοχή Μουσείο - Εξάρχεια - Νεάπολη.
Σύμφωνα με την έρευνα «Ο εξευγενισμός της Airbnb: Κλείνοντας τα κενά στο ενοίκιο μέσω της επαγγελματοποίησης της φιλοξενίας», η διαδικασία του εξευγενισμού (gentrification) χαρακτηρίζεται από τη μείωση της αξίας των ακινήτων –λόγω της κατοχής τους από κατοίκους χαμηλότερου ειδόδήματος– και την μετέπειτα αγορά αυτών από εργολάβους οι οποίοι ανακαινίζουν το οικιστικό απόθεμα για να επαναφέρουν πιο εύπορους κατοίκους της μεσαίας και ανώτερης τάξης. Όταν η βραχυχρόνια μίσθωση παρεμβάλλεται στον κύκλο του εξευγενισμού, τα ακίνητα αυτά αποσύρονται από τη συμβατική αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης. Συμβάλλει έτσι στη γενικότερη αύξηση των ενοικίων και των τιμών των ακινήτων. Παράλληλα, δημιουργεί μία κατάσταση «ξενοδοχοποίησης» ή «airbnb-ποίησης», όπου οι μόνιμοι κάτοικοι εγκαταλείπουν τις περιοχές που έχουν υποστεί εξευγενισμό.
Σύμφωνα με την ανάλυση, οι επαγγελματίες οικοδεσπότες παρέχουν ακριβότερα καταλύματα στην πλατφόρμα Airbnb. Η μέση τιμή του διαμερίσματος ανά μέρα για τους οικοδεσπότες με τρία και πάνω ακίνητα είναι 68€ ενώ για όσους έχουν έχουν κάτω απο τρία, είναι 60€. Οι τιμές αυτές παρουσιάζουν διαφορά 12%. Αναλύθηκαν συνολικά 43 γειτονιές του δήμου Αθηναίων. Στις μισές, τα διαμερίσματα που ανήκουν σε επαγγελματίες οικοδεσπότες φαίνεται να είναι πιο ακριβά από αυτά που ανήκουν σε ερασιτέχνες οικοδεσπότες. Οι γειτονιές με τη μεγαλύτερη διαφορά στις τιμές είναι το Πεδίον του Άρεως, το 1ο Νεκροταφείο, η Νέα Κυψέλη, το Ζάππειο και ο Λυκαβηττός.
Οι Javier Gil και Jorge Sequera επιβεβαιώνουν σε έρευνα τους για τους επαγγελματίες οικοδεσπότες της Μαδρίτης πως ένα ακίνητο που διαχειρίζεται ένας οικοδεσπότης με πολλαπλές καταχωρίσεις λαμβάνει […] περισσότερα έσοδα ανά διαθέσιμη νύχτα από ένα ακίνητο που διαχειρίζεται ένας οικοδεσπότης με μία μόνο καταχώριση σε ένα μήνα. Αυτό σημαίνει, στη Μαδρίτη όπως και στην Αθήνα, πως ένας μεγάλος αριθμός ακινήτων στο ιστορικό κέντρο είναι συγκεντρωμένο στα χέρια μίας μειοψηφίας που κερδοφορεί.
