Γράφημα που αποτυπώνει πλειστηριασμούς κατοικιών ανά δήμο
Μεθοδολογια

Η δημιουργία της εφαρμογής για τους πλειστηριασμούς στην Ελλάδα

Δες το άρθρο

Τα στοιχεία, η επεξεργασία τους, οι αναλύσεις και οι οπτικοποιήσεις στην εφαρμογή «Οι πλειστηριασμοί στην Ελλάδα από το 2018 έως σήμερα».

H διαδικτυακή εφαρμογή του iMEdD Lab, με τίτλο «Οι πλειστηριασμοί στην Ελλάδα από το 2018 έως σήμερα», δημιουργήθηκε και συντηρείται με σκοπό την ενημέρωση κάθε ενδιαφερόμενου για την εξέλιξη των πλειστηριασμών στη χώρα μας, όπου οι πλειστηριασμοί γίνονται αποκλειστικά ηλεκτρονικά από τον Φεβρουάριο 2018, αλλά και για τη διευκόλυνση του έργου της δημοσιογραφικής και ευρύτερα ερευνητικής κοινότητας. Δημοσιεύθηκε τον Οκτώβριο 2021, σε συνέχεια προγενέστερης δημοσιογραφικής ανάλυσης από το iMEdD Lab τον Ιούνιο 2021, και ενημερώνεται, με τα νεότερα στοιχεία, σε μηνιαία βάση –τη 10η ημέρα κάθε μήνα.

Στην εφαρμογή, παρουσιάζεται η εξέλιξη των πλειστηριασμών στον χρόνο, η κατανομή τους ανά είδος περιουσίας που αυτοί αφορούν, η γεωγραφική κατανομή των ακινήτων που εκπλειστηριάζονται αλλά και η κατάταξη των δήμων της χώρας ανάλογα με το πλήθος των κατοικιών που πλειστηριάζονται εντός των συνόρων τους. Στην εφαρμογή, επίσης, παρουσιάζονται οι 20 κορυφαίοι επισπεύδοντες, δηλαδή εκείνοι οι οποίοι έχουν κινήσει τους περισσότερους πλειστηριασμούς, τα μερίδια των τραπεζών, των εξωχώριων εταιρειών ειδικού σκοπού1 και των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων από δάνεια και πιστώσεις2 στην επίσπευση των πλειστηριασμών, όπως και εκτίμηση για το ποσοστό των οφειλών που δύνανται να έχουν εξοφληθεί –με βάση, αφενός, τις συνολικές απαιτήσεις των επισπευδόντων και, αφετέρου, τις τιμές εκκίνησης σε δείγμα ολοκληρωμένων πλειστηριασμών.

Τα δεδομένα

Όλες οι αναλύσεις οι οποίες παρουσιάζονται στην εφαρμογή βασίζονται στα δημοσίως διαθέσιμα στοιχεία που αναρτώνται στην πλατφόρμα διενέργειας ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, eauction.gr. Το iMEdD Lab έχει μελετήσει σχεδόν το σύνολο των πλειστηριασμών των οποίων η ανάρτηση στην πλατφόρμα χρονολογείται από τον Σεπτέμβριο 2017 και εφεξής, ενώ συνεχίζει να μελετά τους νέους πλειστηριασμούς που αναρτώνται καθημερινά.

H επεξεργασία των εν λόγω στοιχείων γίνεται με τη χρήση της γλώσσας προγραμματισμού Python. Ειδικά για την εξαγωγή των διαθέσιμων στοιχείων που εσωκλείονται σε δημοσιευμένα αρχεία μορφοτύπου .pdf, χρησιμοποιείται η βιβλιοθήκη Apache TIKA. Στο τελικό στάδιο της επεξεργασίας των στοιχείων και πριν από την αποθήκευσή τους σε βάση δεδομένων, πραγματοποιείται ανωνυμοποίησή τους με τη μέθοδο του κατακερματισμού («hashing»), σύμφωνα με τις οδηγίες του Open Web Application Security Project (OWASP) για την αποθήκευση κωδικών ή ευαίσθητων δεδομένων (βλ. «Peppering», «Salting» και bcrypt). Η εφαρμογή του iMEdD Lab δεν περιέχει κανενός είδους δημογραφικό ή προσωπικό δεδομένο επισπευδόντων, οφειλετών ή άλλων εμπλεκομένων με τις μελετώμενες υποθέσεις. Τα μοναδικά μη ανωνυμοποιημένα στοιχεία που δημοσιεύονται στην εφαρμογή είναι οι επωνυμίες τραπεζών, εταιρειών ειδικού σκοπού και εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων από δάνεια και πιστώσεις που εμπλέκονται στην επίσπευση πλειστηριασμών. 

  • <iframe src="https://auctions.lab.imedd.org/iframe/evolution-over-time?status=COMPLETED&date_auction=all&hasteners.is_bank=all&asset.type=all&lang=el" height="550" width="100%" allow="fullscreen"></iframe>

Αναλύσεις και οπτικοποιήσεις

Στο διάγραμμα «Εξέλιξη των πλειστηριασμών στον χρόνο» αποτυπώνεται ο συνολικός αριθμός των προγραμματισμένων πλειστηριασμών ανά εβδομάδα, από την 1η Ιανουαρίου 2018 και εφεξής. Η προεπιλεγμένη επιλογή «Όλοι» στο φίλτρο «Κατάσταση» σημαίνει ότι το γράφημα αποτυπώνει όλους τους προγραμματισμένους πλειστηριασμούς, που είχαν αναρτηθεί στην πλατφόρμα eauction.gr ως την ημερομηνία της τελευταίας ενημέρωσης της εφαρμογής του iMEdD Lab –περιλαμβάνονται πλειστηριασμοί ολοκληρωμένοι (έχουν ήδη διεξαχθεί), αναρτημένοι-προγραμματισμένοι να διεξαχθούν το επόμενο διάστημα, ματαιωμένοι (είχε οριστεί προγραμματισμένη ημερομηνία διεξαγωγής, αλλά δεν έγιναν), ανεσταλμένοι (πλειστηριασμοί οι οποίοι είχαν ημερομηνία διεξαγωγής, αλλά βρίσκονται σε αναστολή). Επιλέγοντας «Ολοκληρωμένοι» στο φίλτρο «Κατάσταση» του διαγράμματος, αυτό προσαρμόζεται απεικονίζοντας μόνο τους διεξαχθέντες πλειστηριασμούς. Επιλέγοντας «Με εμπλοκή τραπεζών» (διαθέσιμη επιλογή στο φίλτρο «Επισπεύδοντες»), το διάγραμμα προσαρμόζεται, αποτυπώνοντας την εξέλιξη των πλειστηριασμών οι οποίοι εκτιμάται ότι έχουν κινηθεί είτε από τις ίδιες τις τράπεζες είτε από εταιρείες που συνδέονται με τραπεζικά χαρτοφυλάκια (π.χ. εξωχώριες εταιρείες ειδικού σκοπού στις οποίες έχουν μεταβιβαστεί απαιτήσεις από τραπεζικά δάνεια και πιστώσεις). Αυτή η εκτίμηση για τους πλειστηριασμούς που έχουν κινηθεί «με εμπλοκή τραπεζών» γίνεται με προγραμματιστικό τρόπο και υπάρχει περιθώριο λάθους. Αναλόγως λειτουργούν οι εν λόγω επιλογές σε όποιο διάγραμμα διατίθενται.

  • <iframe src="https://auctions.lab.imedd.org/iframe/geo-distribution-auctions?status=COMPLETED&date_auction=all&hasteners.is_bank=all&asset.type=ΚΑΤΟΙΚΙΑ&lang=el" height="740" width="100%" allow="fullscreen"></iframe>

Στον χάρτη υπό τον τίτλο «Γεωγραφική κατανομή πλειστηριασμών ακινήτων» παρουσιάζονται οι πλειστηριασμοί ακίνητης περιουσίας, περιλαμβανομένων κατοικιών, αγροτεμαχίων, οικοπέδων, γραφείων, ξενοδοχείων κλπ (βλ. φίλτρο «Είδος περιουσίας» στον χάρτη), ανά περιφερειακή ενότητα ή νομό στην Ελλάδα, βάσει του εξής υπολογισμού:

(αριθμός πλειστηριασμών ακινήτων στην περιοχή / σύνολο πλειστηριασμών ακινήτων) * 100

Δηλαδή, όσο πιο έντονο κόκκινο είναι το χρώμα της εκάστοτε γεωγραφικής περιοχής, τόσο μεγαλύτερο το ποσοστό των ακινήτων που πλειστηριάζονται εκεί επί του συνόλου των πλειστηριαζόμενων ακινήτων. Η ανάλυση βασίζεται σε δείγμα πλειστηριασμών ακινήτων για τα οποία είναι γνωστό, από τα δημοσίως διαθέσιμα στοιχεία στην πλατφόρμα eauction.gr, ο δήμος  όπου ανήκουν. Για τη δημιουργία του χάρτη, έχουν χρησιμοποιηθεί γεωχωρικά δεδομένα από το geodata.gov.gr (Βασικά Υπόβαθρα/Διοικητικά Όρια/Όρια Νομών – ΟΚΧΕ).

  • <iframe src="https://auctions.lab.imedd.org/iframe/top-20-hasteners?status=COMPLETED&asset.type=all&lang=el" height="840" width="100%" allow="fullscreen"></iframe>

Στον πίνακα «Οι 20 κορυφαίοι επισπεύδοντες» παρουσιάζονται, σε κατάταξη, οι επισπεύδοντες που φέρεται να έχουν κινήσει τους περισσότερους πλειστηριασμούς, από την 1η Ιανουαρίου και εφεξής. Οι επισπεύδοντες αναγράφονται με βάση όσα προκύπτουν από τα δημοσίως διαθέσιμα σχετικά στοιχεία για την επίσπευση κάθε πλειστηριασμού: για παράδειγμα, υπάρχουν πλειστηριασμοί για τους οποίους αναφέρεται ρητά στην πλατφόρμα διενέργειας ηλεκτρονικών πλειστηριασμών ότι έχουν επισπευθεί από κάποια εξωχώρια εταιρεία ειδικού σκοπού, που αποτελεί διάδοχο τράπεζας (δηλαδή, έχει αποκτήσει απαιτήσεις από δάνεια και πιστώσεις) και η οποία εκπροσωπείται στην Ελλάδα από κάποια εγχώρια εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων από δάνεια και πιστώσεις. Σε τέτοιες περιπτώσεις, ο επισπεύδων εμφανίζεται στον πίνακα με τη μορφή Εταιρεία Ειδικού Σκοπού – Τράπεζα – Εταιρεία Διαχείρισης Απαιτήσεων. Αντίστοιχα, υπάρχουν πλειστηριασμοί για τους οποίους δεν σημειώνεται στην πλατφόρμα πιθανώς εμπλεκόμενη τράπεζα, αλλά αναφέρεται ότι έχουν επισπευθεί από κάποια εξωχώρια εταιρεία ειδικού σκοπού, εκπροσωπούμενης στην Ελλάδα από κάποια εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων από δάνεια και πιστώσεις. Σε αυτές τις περιπτώσεις, ο επισπεύδων εμφανίζεται στον εν λόγω πίνακα με τη μορφή Εταιρεία Ειδικού Σκοπού – Εταιρεία Διαχείρισης Απαιτήσεων. Όπου ως επισπεύδοντες εμφανίζονται μόνο επωνυμίες τραπεζών σημαίνει ότι οι εκάστοτε τράπεζες έχουν κινήσει τους αντίστοιχους πλειστηριασμούς. Εάν στον πίνακα εμφανίζεται επισπεύδων ως «Κρυπτογραφημένη εγγραφή», τότε σημαίνει ότι πρόκειται για φυσικό ή νομικό πρόσωπο το οποίο έχει ανωνυμοποιηθεί κατά την επεξεργασία των στοιχείων και δεν προβάλλεται στην εφαρμογή.

  • <iframe src="https://auctions.lab.imedd.org/iframe/shares-hasteners-debtors?lang=el" height="430" width="100%" allow="fullscreen"></iframe>

To διάγραμμα «Επισπεύδοντες και οφειλέτες σε ολοκληρωμένους πλειστηριασμούς» αποτυπώνει την κατανομή των επισπευδόντων και των οφειλετών σε νομικά πρόσωπα (περιλαμβανομένων των τραπεζών) και σε φυσικά πρόσωπα, λαμβάνοντας υπόψη μόνο τους διεξαχθέντες πλειστηριασμούς από την 1η Ιανουαρίου 2018 και εφεξής. Η κατηγοριοποίηση των επισπευδόντων και των οφειλετών γίνεται δευτερογενώς από το iMEdD Lab, με βάση τα δημοσίως διαθέσιμα πρωτογενή στοιχεία και με τη χρήση «Regular Expressions» σε Python. H διαδικασία είναι μέρος της επεξεργασίας των δεδομένων, πριν από την ανωνυμοποίηση και αποθήκευσή τους. Λόγω του ότι η εν λόγω κατηγοριοποίηση γίνεται προγραμματιστικά, ενδέχεται να υπάρχουν σφάλματα και, άρα, υπάρχει περιθώριο λάθους. Υπάρχουν πλειστηριασμοί με πολλούς επισπεύδοντες ή/και οφειλέτες διαφορετικών κατηγοριών. Στην περίπτωση αυτή, ο επισπεύδων ή/και ο οφειλέτης κατατάσσεται τόσο ως νομικό όσο και ως φυσικό πρόσωπο. Ως εκ τούτου, το άθροισμα των επισπευδόντων ή/και οφειλετών ενδέχεται να είναι μεγαλύτερο από τον συνολικό αριθμό των ολοκληρωμένων πλειστηριασμών. Πλειστηριασμοί οι οποίοι έχουν κινηθεί από φορείς (Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, ιδρύματα, πανεπιστήμια, ΟΤΑ κλπ) ή εναντίον φορέων είναι ελάχιστοι επί του μελετώμενου συνόλου και δεν παρουσιάζονται στο γράφημα.

  • <iframe src="https://auctions.lab.imedd.org/iframe/first-price-debt-repayment?lang=el" height="580" width="100%" allow="fullscreen"></iframe>

Στο γράφημα υπό τον τίτλο «Πόσες απαιτήσεις εξοφλούνται» αποτυπώνεται εκτίμηση του iMEdD Lab για το ποσοστό των οφειλών φυσικών προσώπων που υπολογίζεται ότι είναι δυνατό να έχουν εξοφληθεί, τουλάχιστον με βάση τις τιμές εκκίνησης των υπό μελέτη πλειστηριασμών. Η εν λόγω ανάλυση βασίζεται σε δείγμα ολοκληρωμένων πλειστηριασμών περιουσίας φυσικών προσώπων, για τους οποίους στάθηκε δυνατό το iMEdD Lab να εντοπίσει, αφενός, την τιμή εκκίνησής τους και, αφετέρου, τη συνολική απαίτηση του επισπεύδοντα. Η εξαγωγή των εν λόγω δεδομένων από τα δημοσίως διαθέσιμα στοιχεία γίνεται, επίσης, με τη χρήση «Regular Expressions» σε Python και, επομένως, υπάρχει περιθώριο λάθους. Ο δευτερογενής υπολογισμός των οφειλών που δύνανται να έχουν εξοφληθεί γίνεται ως εξής: αρχικά, λαμβάνεται υπόψη το σύνολο των τιμών εκκίνησης που εντοπίζονται για μία υπόθεση οφειλής –δεδομένου ότι, στην πλειονότητα των περιπτώσεων, έχουν κινηθεί πολλαπλοί πλειστηριασμοί για την ίδια υπόθεση οφειλής. Έπειτα, λαμβάνεται υπόψη η συνολική απαίτηση του επισπεύδοντα (και όχι το ποσό για το οποίο έγινε η εκάστοτε επιμέρους κατάσχεση). Εάν η διαφορά των δύο (άθροισμα τιμών εκκίνησης μείον συνολική απαίτηση σε μία υπόθεση οφειλής) είναι θετική, τότε θεωρείται ότι η συγκεκριμένη οφειλή δύναται να έχει εξοφληθεί μετά την ολοκλήρωση των σχετικών πλειστηριασμών. Το ποσοστό αυτών των περιπτώσεων επί του συνόλου των υποθέσεων που αποτελούν το δείγμα της συγκεκριμένης ανάλυσης αποτελεί το εκτιμώμενο ποσοστό οφειλών που ξεχρεώνονται.

  • <iframe src="https://auctions.lab.imedd.org/iframe/geo-distribution-auctions-subplot?lang=el" height="1120" width="100%" allow="fullscreen"></iframe>

Το γράφημα «Ολοκληρωμένοι πλειστηριασμοί κατοικιών ανά δήμο» εστιάζει στους ολοκληρωμένους πλειστηριασμούς που είναι γνωστό ότι αφορούν κατοικίες και οι οποίοι έχουν διεξαχθεί από την 1η Ιανουαρίου 2018 και εφεξής. Η ανάλυση επικεντρώνεται στην αναλογία των κατοικιών που φέρεται να έχουν πλειστηριαστεί σε κάθε δήμο επί του συνόλου των κατοικιών οι οποίες υπάρχουν στον δήμο. Δηλαδή, είναι αποτέλεσμα του εξής υπολογισμού για κάθε δήμο:

(κατοικίες που έχουν πλειστηριαστεί στον δήμο / κανονικές κατοικίες που υπάρχουν στον δήμο) * 100

Τα δεδομένα για τις τελευταίες προέρχονται από την Απογραφή Κτιρίων του 2011 και βασίζονται στα στοιχεία για τον αριθμό κανονικών κατοικιών ανά δήμο, που είναι δημοσιευμένα από την ΕΛΣΤΑΤ. Για τη δημιουργία των οπτικοποιήσεων, έχουν χρησιμοποιηθεί γεωχωρικά δεδομένα από το  geodata.gov.gr (Βασικά Υπόβαθρα/Διοικητικά Όρια/Όρια Δήμων – Καλλικράτης). Όσο πιο έντονο κόκκινο είναι το χρώμα του δήμου, τόσο περισσότεροι, αναλογικά, πλειστηριασμοί κατοικιών φέρεται να έχουν ολοκληρωθεί εκεί. Όσο περισσότερο το χρώμα του δήμου τείνει προς το λευκό, τόσο λιγότεροι, αναλογικά, υπολογίζεται ότι είναι οι ολοκληρωμένοι πλειστηριασμοί κατοικιών εντός των ορίων του δήμου. Στις περιπτώσεις των δήμων Ικαρίας, Μήλου, Λήμνου, Οινουσσών, Φολεγάνδρου, Λειψών, Τήλου και Καντάνου-Σελίνου, το αποτέλεσμα της ανάλυσης πιθανώς επηρεάζεται από το γεγονός ότι στα δεδομένα κανονικών κατοικιών περιλαμβάνονται, για λόγους στατιστικού απορρήτου από την ΕΛΣΤΑΤ, και οι αριθμοί κανονικών κατοικιών στους εξής δήμους αντίστοιχα: Φούρνων, Κιμώλου, Αη-Στράτη, Ψαρών, Ανάφης και Σικίνου, Αγαθονησίου, Χάλκης και Καστελόριζου, Γαύδου.

Οι μαύροι κύκλοι εντός των δήμων δηλώνουν τον αριθμό των κατοικιών που έχουν πλειστηριαστεί και τις οποίες το iMEdD Lab κατάφερε να γεωεντοπίσει, εντός των ορίων του εκάστοτε δήμου. Επομένως, η συγκεκριμένη οπτικοποίηση δεν ανταποκρίνεται στο σύνολο των μελετώμενων πλειστηριασμών κατοικιών και μπορεί, υπό περιπτώσεις, να αντιμετωπιστεί μόνο ως ενδεικτική: οι κατοικίες που έχουν πλειστηριαστεί και έχουν γεωεντοπιστεί σχηματίζουν «συστάδες» οι οποίες δύναται να αποτυπώνουν ενδεικτικά τη συσσώρευση πλειστηριασμών σε συγκεκριμένες περιοχές εντός των ορίων του εκάστοτε δήμου. Οι εν λόγω «συστάδες» λαμβάνουν το όνομα της περιοχής στην οποία ανήκουν κατά προσέγγιση –με βάση το γνωστό όνομα της πλησιέστερης στις συντεταγμένες τους περιοχής. Σε περιπτώσεις όπου οι «συστάδες» των γεωνεντοπισμένων ακινήτων βρίσκονται στα όρια του δήμου, ενδέχεται το όνομα περιοχής (ορατό στον χρήστη με «πέρασμα» του ποντικιού επάνω στον μαύρο κύκλο) να είναι λαθεμένο.

Η ανάπτυξη της εφαρμογής έγινε σε JavaScript και η δημιουργία των γραφημάτων έγινε με D3.js.

1 Εξωχώριες εταιρείες ειδικού σκοπού είναι εταιρείες που εδρεύουν εκτός Ελλάδας και ως σκοπό έχουν την απόκτηση απαιτήσεων και την τιτλοποίησή τους, δηλαδή τη διαδικασία κατά την οποία ένας δανειστής (π.χ. μια τράπεζα) μετατρέπει τις απαιτήσεις που απορρέουν από δάνεια και πιστώσεις σε τίτλους, οι οποίοι μπορούν να πωληθούν σε επενδυτές. Στο πλαίσιο της τιτλοποίησης, οι απαιτήσεις της τράπεζας μεταβιβάζονται, λόγω πώλησης, σε εταιρεία ειδικού σκοπού.

2 Εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων από δάνεια και πιστώσεις είναι αδειοδοτημένες εταιρείες, που εδρεύουν στην Ελλάδα και συμπράττουν με εταιρείες ειδικού σκοπού οι οποίες τους αναθέτουν τη διαχείριση των οφειλών που τους μεταβιβάζονται (π.χ. από τράπεζες).



Εάν έχετε εντοπίσει κάποιο σφάλμα στην εφαρμογή, μπορείτε να επικοινωνήσετε με το iMEdD Lab στο [email protected] ή χρησιμοποιώντας τη φόρμα επικοινωνίας με το iMEdD.


Έρευνα-Ανάλυση: Κέλλυ Κική, Θανάσης Τρομπούκης

Ανάπτυξη: Δημήτρης Παπαευαγγέλου (CVCIO)

Μεταφράσεις: Τίνα Κατούφα

Συντονισμός έργου: Κέλλυ Κική

Λογότυπο Άδειας Χρήσης Creative Commons Non Commercial International